房地产法律指南

总体而言,泰国仍然是对外国房地产投资最具吸引力的地区之一。本房地产指南为您提供了独立的国际律师事务所积累的交易经验和专业知识。您将了解到一个极为重要却经常被忽视的真相。

禁止外商取得土地所有权

一般来说,泰国禁止外国人、外国公司或在泰外资公司购买和拥有泰国的土地。商业和工业用地适用特殊规定。利用“代名人”拥有土地(即外国人借泰国人之手持有合法所有权)是严格禁止的,一旦违反此规定,将受到刑事处罚。这不是泰国的特例,而是东南亚的普遍共识。

要理解泰国的财产法,就必须了解泰国的文化。几个世纪以来,泰国认为本国土地只属于泰国人民。因此,泰国土地永远不会卖给外国人,我们也看不到这一点有发生改变的迹象。推出收购结构是泰国第一次向房地产投资敞开大门,不过实行的时间尚短。

在实际操作中,确立可保障可持续外国房地产投资的收购结构是另一回事儿。这种复杂的结构不容易得到土地管理处和泰方的认可,通常会被认为是一种挑衅和入侵。

通过成立外商占主导地位的泰国有限公司从事房地产投资 – 值得信赖、稳定、合法

如果外商有意投资拥有土地的公司,必须满足以下两个条件:(i) 确保外方股东的数目不超过泰方股东;(ii) 确保泰方控股比例达到51%。这类有限公司不需要产生应税利润,除了拥有土地外,不需要从事任何其他业务(副业),可以仅为拥有土地而设立。认为在泰设立的有限公司必须盈利,是完全错误的。

如果此类公司的企业结构按照泰国《民商统一法》的一般准则进行设计,则投资计划将违反泰国严格的涉外法规。更糟糕的是,如果公司采用的是廉价、简单的结构,迟早会把外商的投资送到泰方股东的手里。这样的例子数不胜数。企业结构过于脆弱,其结果是外商的投资被他们所爱的泰籍配偶侵占,最后只换来冷冷一笑。相反,复杂的结构能够有效地保护外商投资,并确保满足泰国涉外法规的要求。

通过租赁进行房地产投资 – 二等投资保护(如果无担保)

投资者应注意一个不容忽视的事实,泰国的法律中没有任何租赁法规。泰国的法律书籍中没有租约方面的内容,唯一提及的“房产租用”把承租人视为二等投资者,将其置于了弱势地位。

租约只是租赁双方签订的契约性协议,不涉及物权,也不赋予用益权等真正的权利。如果承租人去世,租约将立即终止,不会被转让予其继承者,尤其是在租约内写明的继任者。即便租赁协议内有继承条款规定租约在承租人去世后仍然有效,也会被视作是无效条款。

如果考虑到税务规划等原因,书面租赁协议内订定的价格低于实际支付的金额,则会被视为无效协议。即使已在土地管理处正式登记,也无法让租赁协议重新生效。业主可以随时要求撤销租约登记。如果选择诉讼手段,必须决定是依照民事法律规定向承租人索赔还是直接向有义务及时纠正不实登记的土地登记部门索赔。

正确拟定的房地产租赁协议对承租人和出租人具有约束力,有效期为三十年,且不必特地进行登记。要求在三年后进行登记是为了使生效的租约能够被强制执行。现实与法律规定有着很明显的出入。在土地登记处进行租约登记看上去是对承租人的保护,其实不然。事实上,根据法律要求登记租约对于承租人来说毫无益处。

一般来说,在业主破产的情况下,承租人将受到保护。租约不受业主去世影响,也不会因业主破产而终止。如果承租人签订的是转租合同,未与业主形成直接的契约关系,破产保护要视具体情况而定,届时应当仔细地对细节进行审查。

房产所有权的转让不影响租约的存续。新业主享有原业主的权利,同时必须按照租约承担应尽的义务。

受保护的租约,亦称担保租赁结构,可用来规避房地产租赁的所有缺点。这种投资方案既具有法律效力,又行之有效,承租人可以站在出租人的立场上进行换位思考。所有租约投资者均应慎重思考采用这种非常可取的投资结构。本文还解释了为什么以挤奶工式计算为基础的“租约抵押贷款方案”是欠考虑的,并且会以灾难告终。

共管公寓居住单位投资 – 复杂性被低估

共管公寓居住单位经常被误解为是“适合新手的房地产投资项目”。事实上,在满足先决条件的情况下,不经律师之手购入共管公寓居住单位完全是合理的。从开发商提供的名单上选择一家律师事务所和不聘请律师的效果是一样的,这两种选择都不会让房地产交易受到妨碍、放慢速度或变得复杂。交易双方都很清楚其中的游戏规则。

这种简单轻松的交易符合所有以下条件:公管公寓楼是新建的,且已经竣工;已签发地契(Chanote);直接向已在泰国证交所上市的高知名度开发商购得永久产权;买方熟悉泰国的房地产收购行业,无语言障碍。

即使这些条件没有全部满足,也有很高的概率能够保持买方的长期满意度。但是,鉴于此类交易涉及的价值一般较高,希望规避风险的外国投资者会寻求值得信赖的法律意见,以期得到充分的保护。

公寓投资方式有很多种。期房购置存在若干明显的问题,即公寓楼尚未竣工,且地契尚未签发。二手房购置指从前买家手上购入居住单位。共管公寓租赁结构也是被广泛选用的方式。考虑到种种细节问题,开展全面的尽职调查、审慎拟定和商谈协议、严密监控签约、付款、登记等手续是不可或缺的环境。

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